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주택 전세와 월세 임대차 계약은 많은 이들에게 중요한 결정이며 인생의 큰 변화를 가져올 수 있는 순간입니다. 하지만 이 과정에서 소홀히 할 수 있는 여러 가지 요소들이 존재합니다.
계약서의 작은 글씨 하나가 재정적 안정성을 위협할 수 있으며 잘못된 선택은 오랜 시간 동안의 고통으로 이어질 수 있습니다. 보통 평범한 사람들은 모를 수 있으니 꼼꼼히 계약서의 하나하나 살펴보시길 바랍니다.
신중하게 접근하고 충분한 정보를 바탕으로 하는 것이 필수적입니다. 이 글에서는 주택 전세와 월세 임대차 계약 시 반드시 유의해야 할 사항들을 살펴보겠습니다.
1. 주택 전세 월세 임대차 계약시 유의사항
① 주택임대차표준계약서 사용
주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용합니다. 다만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 그렇지 않습니다.
② *대항력 및 *우선변제권 확보
| * 대항력이란 주택임대차에서 대항력이란 임대주택의 입주자가 임대사업자나 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하고, 입주자가 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하며 대항할 수 있다는 것을 말한다. *우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다. |
🎈 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 「주택임대차보호법」에 따라 그다음 날부터 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있고, 임대차계약증서상의 *확정일자를 받으면 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
| *확정일자란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되고 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 일자를 말한다. 쉽게 말해, 해당 문서가 해당 일자에 존재하고 있었음이 공적으로 증명된 일자 또는 그 증명이 확정일자다. 더 쉽게 말하면, '우리가 이런 계약을 했어요. 알고계세요.(문제가 생기면 증인이 되어주세요)'라고 법원에 신고하는 것이 확정일자다. |
※ 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다. 등기사항증명서, 미납국세·지방세, 다가구주택 확정일자 현황 등을 반드시 확인하여 선순위 권리자 및 금액을 확인하고 계약 체결 여부를 결정해야 보증금을 지킬 수 있습니다.
※ 임차인은 임대인의 동의를 받아 미납국세·지방세는 관할 세무서에서, 확정일자 현황은 관할 주민센터·등기소에서 확인할 수 있습니다.
③ 임대차 신고의무 및 확정일자 부여 의제
🎈 임대차계약당사자는 주택에 대하여 특별자치시·특별자치도·시·군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한정)·구(자치구를 말함) 지역에서 보증금 6천만 원을 초과하거나 월차임 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약을 체결(계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약은 제외) 한 경우
🎈 임대인과 임차인은 계약체결일부터 30일 이내에 시군구청에 해당 계약을 공동(계약서를 제출하는 경우 단독신고 가능)으로 신고해야 합니다.
🎈 주택임대차계약서를 제출하여 임대차 신고의 접수를 완료한 경우 임대차 신고필증상 접수완료일에 확정일자가 부여된 것으로 간주되므로, 별도로 확정일자 부여를 신청할 필요가 없습니다.
2. 주택임대차 계약기간중 갱신 시 유의사항
① 차임(임차료) 증액 청구
🎈 계약기간 중이나 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인한 갱신 시 차임·보증금을 증액하는 경우에는 기존 차임·보증금의 5%를 초과하여 증액하지 못하고, 계약체결 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
🎈 계약기간 중 보증금을 증액하거나 재계약 또는 계약갱신 과정에서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.
② 묵시적 갱신 등
🎈 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 각 상대방에게 계약을 종료하겠다거나 조건을 변경하여 재계약을 하겠다는 취지의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다.
※ 기존 규정은 1개월이었으나, 20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우 2개월이 적용됩니다.
🎈 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제7조의 사유 또는 임차인과 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다.
③ 계약갱신요구 등
🎈 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 갱신거절 시 주택임대차표준계약서 별지 2에 게재된 계약갱신 거절통지서 양식을 활용할 수 있습니다.
※ 기존 규정은 1개월이었으나, 20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우 2개월이 적용됩니다.
🎈 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년, 나머지 조건은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
다만, 차임과 보증금의 증액은 청구 당시의 차임 또는 보증금 액수의 100분의 5를 초과하지 않는 범위에서만 가능합니다.
🎈 묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약의 경우 임차인이 갱신요구권을 사용한 것으로 볼 수 없으므로, 임차인은 「주택임대차보호법」에 따라 임대기간 중 1회로 한정되어 인정되는 갱신요구권을 차후에 사용할 수 있습니다.
3. 임차인의 월세 세액공제받기
🎈 세액공제의 대상은 다음의 요건을 갖추어야 합니다.
▪️ 국민주택규모의 주택을 임차해 월세를 지급하고 있을 것
▪️ 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 무주택 세대주일 것
▪️ 해당 과세기간의 총급여액이 8천만 원 이하인 근로소득이 있는 근로자일 것
🎈 공제금액
▪️ 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주(세대주가 별도의 공제를 받지 않는 경우에는 세대의 구성원을 말하며,
▪️ 「조세특례제한법 시행령」 제95조제4항에 따른 외국인을 포함)로서 해당 과세기간의 총급여액이 8천만 원 이하인 근로자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 7천만 원을 초과하는 사람 제외)가 월세액을 지급하는 경우에는 그 금액의 15％[해당 과세기간의 총급여액이 5천500만 원 이하인 근로소득이 있는 근로자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 4천500만 원을 초과하는 사람은 제외)의 경우에는 17%]에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 종합소득산출세액에서 공제합니다.
▪️ 다만, 해당 월세액이 1천만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 합니다. 월세에 대한 공제는 해당 거주자가 신청한 경우에 적용됩니다.
🎈 주택 임차하면서 월세를 지급한 경우 현금영수증 발급받을 수 있나요?
주택 월세에 대해 현금영수증을 받는 방법은 2가지가 있습니다.
① 임대인이 사업자인 경우: 사업자에게 직접 발급 요청 임대인이 가맹점이 아닌 경우 '현금거래확인신고'로 현금영수증 발급 신청
② 임대인이 사업자가 아닌 경우 [국세청 홈택스] → [상담/제보] → [현금영수증 민원신고] → [주택임차료(월세)] → [주택임차료 현금영수증 발급 신청]에서 임대차계약서를 첨부하여 신고하면 임대기간 동안 매월 현금영수증이 자동으로 발급됩니다.
